در ابتداي نشست حميد محمدي؛ عضو هيأت علمي و رئيس گروه آينده‌نگري و فناوري‌هاي نو مركز پژوهش‌هاي توسعه و آينده‌نگري در سخناني ضمن بيان مقدمه‌اي در خصوص برنامه ملي جهش مسكن گفت: كمبود مسكن، قيمت و همچنين اجاره بهاي مسكن از جمله مواردي است كه بايد به آن پرداخت با اين وجود سوال اصلي اين است كه مسائل، چالش‌ها و راهكارهاي توسعه مسكن با تاكيد به برنامه ملي جهش مسكن چيست؟

اين استاد دانشگاه در بيان تفصيل سوالات اصلي اين نشست گفت: بايد بررسي كنيم چه چالش‌ها و مسائلي در مسئله مسكن وجود دارد؟ از طرفي ديگر بپرسيم چه ميزان كمبود مسكن داريم و آيا كمبود مسكن وجود دارد يا خير؟

وي همچنين ادامه داد: بايد پرسيد به چه ميزان مسكن نياز داريم؟ اگر بخواهيم جايگاه كشور را در بحث مسكن با ديگر كشورها مقايسه كنيم چه وضعيتي داريم؟

اهداف طرج جهش ملي مسكن چيست؟

محمدي در خاتمه گفت: بايد به اين پرسش پاسخ دهيم كه برنامه جهش مسكن چه اهداف و پيشنهادات مشخصي دارد و چالش‌هاي مسائل اجرايي اين برنامه چيست؟

در ادامه حجت‌اله ميرزايي؛ عضو هئيت علمي دانشكده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبايي به عنوان سخنران ابتداي اين نشست ضمن ارزيابي طرح مسكن ملي گفت: مي‌بايست هر طرح و سياستي كه به تأمين مسكن براي اقشار كم درآمد منجر مي‌شود استقبال كرد چراكه زندگي در سكونت گاه‌هاي غير رسمي به شدت جامعه را دچار چالش خواهد كرد.

وي ادامه داد: مهاجرت به شهرهاي بزرگ، ازدواج و طلاق به صورت مستمر بر پديده تقاضاي مؤثر در حوزه مسكن فشار مي‌آورد. البته مباحث فرهنگي در تقاضاي مالكيت مسكن مؤثر است. متأسفانه امكان اجاره نشيني آسان در كشور ما وجود ندارد. تورم بخش مسكن در طول سال‌هاي كذشته به صورت ميانگين ۲۵ درصد بوده است و تمام اين موارد مسكن را به پديده حفظ دارايي‌ها تبديل مي‌كند.

ميرزايي در آسيب شناسي پديده كنوني ادامه داد: املاك اكنون به عنوان نقش ضمانت به صورت جدي مورد توجه صاحبان سرمايه قرار گرفته است و بعضاً اين افراد با معاملات درون گروهي، سطحي از قيمت را تعيين مي‌كنند. لذا بايد توجه داشت مسكن يك موضوع عمراني نيست بلكه مسكن يك عامل هويت بخش اجتماعي است. مسكن به ما حس هويت فردي و اجتماعي را مي‌دهد. از سوي ديگر مسكن با درآمد خانوار يك ارتباط نزديك دارد و يك دارايي بين نسلي به شمار مي‌رود.

وي خاطر نشان كرد: بايد توجه داشته باشيم با ساخت مسكن نيازهاي تبعي مسكن نيز ظهور مي‌كند كه اين نيازهاي تبعي در قانون نيز به رسميت شمرده شده است و استانداردهاي مشخصي هم دارد همچون آب، برق، گاز، شبكه فاضلاب، بانك، مراكز امنيتي، مراكز آموزشي، حمل و نقل عمومي، فضاي سبز و… كه از همه مهمتر هويت شهري است كه در سكونتگاه‌هاي جديد بايد مورد توجه قرار گيرد. در واقع اين هويت شهري است كه يك منطقه را از شهري خوابگاهي به يك شهر واقعي تبديل مي‌كند.

‌طرح خود مالكي مهمترين بخش مسكن مهر

وي با واكاوي مدل‌هاي ساخت طرح مسكن مهر گفت: موفق ترين قسمت طرح مسكن مهر، طرح خود مالكي بود كه اين بخش با نگاه به آمار موجود، از طرح‌هاي تعاوني ساز و تضمين خريد دولت بهتر عمل كرد. چرا كه، بخشي از پروژه‌هاي تعاوني ساز مسكن مهر با مشكلات حقوقي مواجه شد. لذا بايد توجه داشت الگوي تكراري تأمين مالي مسكن موجب شكل گيري تورم مي‌شود و در نتيجه عموماً دهك‌هاي چهارم به بالا مخاطب مسكن مهر شدند كه نه براي سكونت بلكه براي حفظ دارايي در اين طرح شركت كردند.

اين مدرس دانشگاه ادامه داد: ما در موضوع مسكن مهر با وامي مواجه بوديم كه ارزش آن شامل ۵۰ درصد ارزش ملك مي‌شد. لذا اين امكان در حال حاضر و براي طرح ملي جهش توليد مسكن وجود ندارد و اين در حالي است كه متأسفانه ۷۰ درصد درآمد خانوارهاي شهري صرف مسكن مي‌شود كه اين مسئله بسيار خطرناك است.

ميرزايي ضمن بيان راه‌هاي بهبود وضعيت مسكن خاطر نشان كرد: ما بايد به سمت الگو هاي جديد تأمين وام به منظور تأمين مسكن گام برداريم. برخي از منابع بنگاه‌هاي غير دولتي در راستاي مسئوليت اجتماعي بايد مورد توجه قرار گيرد لذا بر اين باورم كه تأمين همه منابع اين طرح را نبايد از دولت انتظار داشت. توجه به زيرساخت‌هاي توليد و همچنين اصلاح الگوي ساخت مسكن بايد با حركت به سمت صنعتي سازي مسكن و همچنين استفاده از فناوري‌هاي روز، مورد توجه قرار گيرد.

وي در پايان سخنان خود گفت: بازخواني طرح مسكن مهر بايد به صورت دقيق انجام شود. ضرروت بازخواني طرح‌هاي جهاني، توجه به ملاحظات محلي و معماري منطقه‌اي، توجه به نيازهاي تبعي مسكن و توجه به هويت شهري و محيط زيست شهري از اهميت ويژه اي برخوردار است. لذا بر اين باورم ما اكنون به واحدهاي زير ۶۰ متر در شهرهاي بزرگ نياز داريم اما لزوم تأمين پاركينگ عملاً ساخت اين متراژ با توجه به ضوابط موجود اقتصادي بودن، اصلاح بافت‌هاي فرسوده را از ميان برده است. لذا بر اين باورم ما به فضاهاي جديد شهري نيازمنديم.

در ادامه اين نشست پرويز آقايي؛ مدرس دانشگاه به عنوان سخنران دوم مسئله مسكن را مسئله اول كشور دانست و گفت: اكنون ۶۰ الي ۷۰ درصد از جمعيت كشور به صورت مستقيم درگير بحث مسكن هستند. طبق وعده چهار ميليون مسكن بايد در هر سي ثانيه يك مسكن در پهنه سرزميني كشور ساخته شود.

وي ادامه داد: كمبود مسكن مهمترين مسئله كنوني است. اين در حالي است كه ۲.۶ ميليون مسكن خالي و ۱.۵ ميليون خانه دوم وجود دارد. همچنين جالب است بدانيد ما در تمام استان‌ها بحث بافت‌هاي فرسوده را داريم. بر اساس آمار موجود اكنون ۱۱ ميليون نفر در سطح كشور در سكونتگاه‌هاي خود انگيخته زندگي مي‌كنند و اين در حالي است كه متوسط نرخ مسكن متري ۴۵ ميليون تومان است و با توجه به اين مهم بازار مسكن براي پنج دهك پايين چيزي براي عرضه ندارد. بايد بگوييم در چند سال اخير ۱۵۰۰ درصد تورم را در عرصه مسكن تجربه كرديم.

پنج برابر بودجه كشور در رانت مسكن

آقايي ادامه داد: در تمام دنيا رابطه بين مالك و مستأجر را دولت مشخص مي‌كند. اما در حوزه مالك و مستأجر دولت نهايتاً يك وام مي‌دهد و اين در حالي است كه در حوزه مالك و مستأجر نيازمند قانون گذاري جدي هستيم. عملاً اگر شهروندي نيز از اين وام‌هاي وديعه مسكن استفاده كند به واسطه مبلغ پرداختي اقساط فرد وام گيرنده، هم مستأجر بانك مي‌شود و هم مستأجر مالك خود.

اين پژوهشگر بخش مسكن، در خصوص توان تملك مسكن از شكاف زياد در اين بخش گفت و ادامه داد: پنج برابر بودجه كشور در رانت مسكن موجود است و بي ترديد در توزيع و مصرف خيلي بد عمل كرديم و در اين شرايط قيمت منطقه‌ها را خانه‌هاي خالي جا به جا مي‌كنند. متأسفانه بايد بگوييم در بخش مسكن حتي با بازار رها شده مواجه نيستيم در حقيقت با يك آشفته بازار مواجه هستيم.

آقايي ادامه داد: وقتي مي‌گوئيم فردي ۲۵۰۰ واحد دارد يعني يك شهر كوچك را در تملك خود دارد. با وجود چنين افرادي براي بزرگ مالكين، قانون گذاري نمي‌كنيم. ما نتوانستيم ماليات خانه‌هاي خالي را اخذ كنيم. متأسفانه با بحث احتكار مسكن مواجه هستيم و خانه‌هايي كه شش بار در يك سال خريد و فروش مي‌شود. اين يعني در يك سال شش بار اين خانه سود كرده است.

اين پژوهشگر ادامه داد: متأسفانه در بين كشورها ركورد دار تورم در بخش مسكن هستيم. با توجه به اين شرايط شغل اول هر فرد در تهران بايد براي اجاره مسكن، هزينه شود. جالب است بدانيد نسبت قيمت مسكن به درآمد را شاخص دسترسي مي‌گوئيم. كه در كشور ما شاخص دسترسي خيلي فاصله گرفته است. نبايد فراموش كنيم كه در مسكن بر خلاف ديگر كالاها امكان واردات نداريم.

وي در خصوص چالش‌هاي طرح جهش مسكن، چهار چالش را ذكر كرد و گفت: منابع مالي، تأمين مصالح، تأمين زمين و توزيع و تخصيص مسكن كه بايد در همه زمينه‌ها تجديد نظر جدي داشته باشيم. به صورت جدي بايد پرسيد مي‌توانيم مصالح اين ميزان مسكن را تأمين كنيم؟ لذا نبايد از ياد ببريم هدف مسكن سازي دولتي، دهك‌هاي پايين است.

وي افزود: بايد سياستگذاري مسكن منطقه‌اي باشد نه ملي، چرا كه نظام مسائل هر منطقه‌اي متفاوت با يك منطقه ديگر است. ما در جنبش جهش مسكن بايد به قانون توجه كنيم و فقط به دهك‌هاي پايين توجه كنيم. لذا بر اين باورم نياز مسكن در هر جايي كه ايجاد شد بايد در همانجا مرتفع شود. فردي كه در تهران نيازمند مسكن است بايد در همين نقطه نيازش را برآورده كنيم.

دكتر آقايي ادامه داد: اگر چهار ميليون مسكن را در دو سال بسازيم يعني بايد دو تهران جديد را بسازيم و سبك زندگي ۱۶ ميليون نفر را تغيير دهيم. اجتناب از ساخت مسكن بي هويت، مي‌بايست مورد توجه باشد.

آقايي در خاتمه در بخش راه حل هاي موجود گفت: در بحث مسكن بايد يك ايديولوژي مشخص داشته باشيم، به نظر بنده در دهك‌هاي يك تا چهار مداخله حداكثري دولت لازم است، در دهك‌هاي مياني حمايت دولت را لازم مي دانم. لذا بر اين باورم براي دهك‌هاي پايين هم اكنون دو ميليون خانوار وجود دارد كه علاوه بر مسكن به شغل لازم نياز دارند. از اين رو بر اين باورم اشتغال همراه با مسكن لازمه دهك‌هاي پايين است. از سوي ديگر درخانوارهاي دهك‌هاي مياني فقط بايد حمايت كرد به گونه‌اي كه به آنها زمين بدهيم و اين دهك‌ها با منابع خود به مرور، زمين تحويلي را خواهند ساخت. لذا بر اين باورم شهرك‌هاي غير شغلي و خوابگاهي يك آسيب جدي است كه نهضت ملي بايد به آن توجه كند. بر اساس داده‌هاي موجود ما به سالي ۶۰۰ هزار واحد مسكوني نيازداريم تا در ۸ سال بتوانيم موضوع مسكن را در كشور حل كنيم. از سوي ديگر بايد به ۵۰۰ هزار خانواري كه هر لحظه احتمال طرد از كلان شهرها را دارند توجه ويژه اي داشته باشيم.

دريافت لينك خبر